全市首单城市更新“飞地”在光明产生 保障中大附中项目建设

深圳新闻网5月22日讯 去年11月，《深圳市城市更新外部移交公共设施用地实施管理规定》出台，在全国首创城市更新“飞地”模式。近日，光明区利用新政策优势，打出“整备+更新”组合拳，落实全市首单“飞地”（城市更新项目外部移交用地），保障中山大学深圳校区附属初中项目有序建设。

据介绍，中山大学深圳校区附属初中项目（以下简称“中大附中”）位于光明科学城科教融合集群范围，项目用地涉及深圳市俊伟兴实业有限公司宿舍区，属国有已出让土地。经梳理，该节点主要存在不接受货币补偿、无法实现土地置换等难题。

“飞地政策”的出台为工作打开新思路，提供新机遇。去年11月14日，《深圳市城市更新外部移交公共设施用地实施管理规定》出台，打通公共设施用地整备与城市更新项目捆绑通道。《深圳市城市更新外部移交公共设施用地实施管理规定》对外部移交用地适用范围、包含情形、划定标准、权属转移及容积转移等做了详细规定。深圳也成为全国城市更新中，实施以“飞地”捆绑外部公共设施用地“整备”的第一城。

新政策出台后，光明区乘政策“东风”，主动寻求市主管部门技术指导与支持，结合企业货币补偿利益低、产业导向不符、宗地面积小的实际，研究“飞地”政策适用性、操作性，确定被征收宗地作为城市更新外部移交用地。俊伟兴实业有限公司也开始转变思路，从原来的土地置换诉求转变为落实“飞地政策”。

“中大附中项目建设时间紧迫，建筑物急需拆除移交施工。”工作人员介绍，区城市更新和土地整备局和新湖街道立足政策、用足政策，制定谈判方案与业主进行多轮磋商，最终采取“整备+更新”双重选择的模式，若业主能够在限定期限内将该宗地地块通过外部移交用地的方式落实到光明区城市更新项目内，则采取城市更新方式予以落实；若限定期限内无法在更新项目内落实，则采取土地整备货币补偿方式予以补偿。

此举既保障业主应有权利，又为项目顺利落地提供保底手段，获得业主认可。近日，光明区相关部门与俊伟兴实业有限公司正式签约，落实全市首单“飞地”（城市更新项目外部移交用地），提前拆除8500平方米建筑，释放4700平方米土地空间，为中大附中项目加快建设送上“助攻”。

名词解释

城市更新“飞地”模式

城市更新中，如果合法用地难以满足建成后的公共设施需求怎么办？去年11月，深圳市创新推出“飞地”模式。《深圳市城市更新外部移交公共设施用地实施管理规定》出台，允许拆除重建类城市更新主体将拆除范围以外的公共设施用地理顺经济关系后，无偿移交国有。同时，将给予承担移交责任的更新项目部分合法用地比例的计入及适当的建筑面积补偿，保障更新项目实施。

据介绍，随着深圳城市二次开发快速推进，城市更新也面临着新的问题，原特区外大部分拟申请更新改造的片区存在合法用地比例不够60%而不符合列入城市更新单元计划的要求，可能影响下一阶段城市更新可持续发展。

针对这一难题，《深圳市城市更新外部移交公共设施用地实施管理规定》巧妙地发挥市场在土地资源配置方面的优势，实现较远距离（同一行政辖区）的公共设施用地，以“飞地”模式与更新项目捆绑实施，在一定程度上能破解当前拟申请更新改造的片区合法用地比例不足的困境，解决了规划为配套设施但现状为建成区的难以通过土地整备实施的难题。

宝安日报 记者 郑宽 通讯员 刘利 陈均浩