来源：南方日报发布时间：2019-11-06 11:36
深圳新闻网2019年11月6日讯 如果驱车行驶在公常路上，其间会穿过由一栋栋老旧厂房组成的楼村第二工业区。今年，光明区新湖街道楼村社区股份合作公司董事长陈国奇的重头工作就是参与楼村城市更新和利益统筹推进。“这是我们推进的第一个城市更新项目，也是楼村集体经济发展的一道分水岭。”
第二工业区项目更新改造只是楼村社区转型升级的缩影。
从“中国荔枝第一村”到未来富美宜居新楼村，楼村的嬗变机遇来自于光明中心区的开发建设。光明中心区作为“光明城市会客厅”和深圳北部中心的“城市心脏”，未来将打造中央活力商务带，加快国际科技交流中心、会议中心、展示中心、商务中心等科学城配套设施建设。
但要实现美好的蓝图，还需突破土地二次开发面临的巨大挑战。光明区改革办负责人介绍，光明区以光明中心区规划建设项目为试点改革创新，开展政府主导的片区统筹模式探索与研究，综合运用“土地整备+城市更新+利益统筹”等多种二次开发手段，平衡各方利益，盘活土地资源。专家表示，光明的这种做法为深圳大片区土地二次开发统筹带来了新启示，为国家试点探索土地二次开发提供了参考。
政府主导
统筹推进片区土地二次开发
当前，“存量发展”已成为我国特大城市、大城市持续发展的重要问题，也是城市空间发展方式变革的主要方向。深圳作为先行示范区，担负着高质量发展、全面推进扩大改革开放的历史重任，探索存量用地发展是必然选择。
作为光明科学城国际化高品质公共服务配套区，光明中心区将充分利用中心区优越的生态本底资源和轨道开发的基础，坚持集约发展、功能混合，贯彻TOD建设模式。
光明中心区项目涉及新湖和光明两个街道办事处，其中新湖街道楼村社区片区土地面积约291万平方米，建筑物1095栋，建筑面积60.22万平方米，体量规模较大。根据片区法定图则，规划用地性质以居住用地、商业服务设施用地、绿地、社团用地、工业用地以及交通设施用地为主。如围绕科学公园布局了深圳科技馆（新馆）、深圳书城光明城、体育馆等一批大型文体设施。
蓝图让人期待，不过光明中心区项目土地二次开发涉及范围大、影响面广、被搬迁人身份及其房屋权属性质类别多样、历史遗留问题多、情况复杂、协调困难、时间紧迫等多种问题，同时面临土地整备、城市更新、利益统筹三种不同模式拆迁同步实施的挑战。
要妥善解决上述存在的问题，引入政府主导机制对片区进行整体统筹是一个可行的方式。改革争先，光明区根据深圳现行土地政策，积极推进片区土地二次开发工作。
形成合力
政策产生化学反应
拓展发展空间，深圳改革的脚步不曾停歇。2015年，深圳在全国率先出台《土地整备利益统筹试点项目管理办法》。今年深圳又出台了《关于深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施》，提出要加大片区统筹力度。
光明中心区片区统筹开发，就是要充分整合深圳存量土地二次开发，严格遵循政策刚性，巧妙运用市场柔性，打出“土地整备+利益统筹+城市更新+外部移交+非农开发+执法清拆”组合拳，寻求公共利益、社区利益、市场利益、个人利益之间的平衡，全方位解决历史遗留问题和社区利益分配问题。
“要创新思维，把握城市发展趋势和群众利益诉求，深入研究探索实施片区统筹开发，把土地整备、利益统筹、城市更新、非农开发等各项政策组合好、实施好，形成政策合力、产生化学反应，从而破解高度城市化地区土地整备成本高、推进难、速度慢等问题。”一位参与了光明中心区片区统筹工作的负责人介绍。
这套“组合拳”，以土地整备为主，强化政府主导，收储公共配套、基本农田等土地资源；以利益统筹、城市更新为辅，提前核算社区留用地指标和留用地，激发社区的积极性。其中，对于社区留用地指标，主要是落到城市更新项目上，解决合法权属比例不足60%的推进障碍，激活拆除重建空间达1.7平方公里。对于留用地，由社区自主开发，充分保障社区经济持续健康发展，全面提升社区居民分红收益。
光明区在光明中心区片区统筹工作中，组织力量采取大兵团作战模式。目前土地整备工作已进入腾空交房、清租清退工作阶段。项目涉及的利益统筹和城市更新工作已于8月30日正式启动清租，截至9月27日，城市更新累计清退承租企业98户，完成率96.08%；利益统筹累计清退承租企业28户，完成率93.33%。
兼顾各方
形成多方共赢格局
“只需要三四年，我们这里将发生翻天覆地的变化，深圳科技馆、科学公园、中山大学深圳校区、配套的中学、高端商业街等全部都会完成建设，整个片区的商业价值都会提升。”陈国奇十分激动地表示。
依托重大项目的落地，通过城市更新项目、旧厂房升级改造等盘活土地资源，推动集体土地合法化，楼村社区将逐步实现可持续发展。
然而要让思想保守的村民接受新经济发展模式并非易事。在推进城市开发建设的时候，既要算政治账，又要算经济账，既要考虑长远利益，又要顾及眼前利益，真正做到统筹全面、兼顾各方，形成多方共赢的格局。
对于中心区范围内涉及的利益统筹和城市更新项目，光明区加快将其列入“十三五”规划，并且通过与社区算大账，首先保障社区利益，从而调动了社区的积极性，全力支持政府土地整备工作。
“我们把社区的人叫到一起，把所有的政策都摆出来，把社区能够得到什么、老百姓能够得到什么、政府能够得到什么都算清楚，把利益摆在台面上，让大家都清清楚楚地知道。”一位参与者感慨道，现在社区推进这项工作的积极性比政府还高，股份公司对土地整备工作方案也是全票通过。
实践表明，在推动存量土地二次开发的实施过程中，光明区既考虑了发展空间问题，通过“片区统筹开发、大兵团攻坚战”的方式，展示了“政府集中力量办大事”的气势。同时，在存量土地二次开发政策的设计阶段，着重考虑了社区集体经济长远发展、原土地权益人共享利益和土地开发增量利益分配等问题，通过规则制定或技术设计，做到既能保障其原有利益，又能够使其共享深圳改革发展的成果，获得群众支持。这样的开发路径和政策设计，对深圳乃至全国其他地区的城市空间拓展提质增效具有积极示范意义。
撰文：柳艳 代兵
